Analiza zacieniania w praktyce - optymalizacja zagospodarowania działki za pomocą programu Shadow Analysis
Jak zapewnić sobie uzyskanie pozwolenia na budowę? Jak uniknąć protestów sąsiadów/właścicieli sąsiednich nieruchomości? Jak uniknąć roszczeń z powodu ograniczenia dostępu do światła słonecznego?
Przygotowując inwestycję dobrze jest już na etapie studium chłodności zrobić analizę nasłonecznienia oraz przesłaniania. Dzięki temu zyskujemy pełen obraz możliwości kształtowania zabudowy na naszej działce, a przez to dokładniej można ocenić jej wartość. Pozwala to na maksymalne wykorzystanie potencjału nieruchomości, ale również uniknięcie stresu i rozczarowań związanych z ewentualnym zaskarżeniem bądź cofnięciem pozwolenia na budowę.
Autoreklama: Shadow Analysis
Analizy widoczne w tym artykule zostały wykonane w programie Shadow Analysis.
Drugim aspektem, na który warto zwrócić uwagę, jest ukształtowanie bryły w optymalny sposób, tak aby zapewniając ochronę praw sąsiadów oraz zapewnić maksymalny zysk inwestorowi. Są sytuację, w których jest to dość łatwe do zrobienia metodą „na oko”, szczególnie w przypadku gdy zacienianych jest tylko jedno czy dwa mieszkania. W sytuacjach bardziej skomplikowanych (zacienienie wielu mieszkań w kilku budynkach) staje się to bardzo trudne, a niemal niemożliwa staje się ocena czy tak stworzone rozwiązanie wykorzystuje 100% potencjał działki. W takiej sytuacji niezbędnym jest wykorzystanie metody kształtowania bryły budynku opartej na obliczeniach.
Optymalizacja zagospodarowania terenu
W zaprezentowanym poniżej projekcie analiza nasłonecznienia jest podstawowym narzędziem służącym określeniu chłonności działki i układu jej zabudowy. W czasie pracy nad tym projektem przeanalizowaliśmy kilkanaście możliwych układów zabudowy, uwzględniających różne układy komunikacji wewnątrz osiedla, różne wielkości budynków oraz ilość ich typów. Celem było znalezienie rozwiązania które spełniałoby wszystkie wymagania planu miejscowego, jednocześnie będąc możliwie tanim w budowie i umożliwiało odpowiednie etapowanie inwestycji. Następnie najbardziej obiecująca wersja została poddana optymalizacji w celu zmaksymalizowania powierzchni użytkowej mieszkań (PUM). Poniżej zamieszczam kilka analiz przedstawiających przebieg pracy nad koncepcją zagospodarowania działki.
Pierwszy obraz prezentuje wynik analizy planu zagospodarowania, z którą „przyszedł do nas klient”. Łatwo zauważyć, że duża cześć elewacji projektowanych budynków jest zaznaczona na żółto i czerwono co oznacza, że znajdujące się tam mieszkania nie spełniałyby warunków technicznych.
Celem projektu było znalezienie takiego układu zabudowy działki, który zapewniłby uzyskanie jak największej powierzchni użytkowej mieszkań. Główną przeszkodą na drodze do tego celu było to, że w początkowym projekcie wiele mieszkań miało niewystarczający dostęp do światła dziennego. Drugim celem była optymalizacja kosztów budowy, co miało być osiągnięte poprzez ograniczenie liczby różnych typów budynków oraz ustawienie ich wzdłuż równomiernych linii zabudowy co umożliwiło by budową wspólnego parkingu podziemnego pod i ułatwiło jego zagospodarowanie. Trzy kolejne obrazki przedstawiają rozwój koncepcji.
Poniżej przedstawiamy ostateczną wersję zagospodarowania działki. Wyraźnie widać że powierzchnia elewacji pokolorowanych na żółto zmniejszyła się niemal do zera. Pozostawione obszary odpowiadają pojedynczym oknom w mieszkaniach wielopokojowych, w których co najmniej jedno pomieszczenie jest wystarczająco nasłonecznione, więc całe mieszkanie również spełnia wymogi WT.
W porównaniu do pierwszej koncepcji udało nam się umieścić na działce jeden dodatkowy blok co oznacza przyrost powierzchni użytkowej o około 10%. Ponadto wszystkie mieszkania spełniają wymogi odnośnie nasłonecznienia, podczas gdy na początku spełniało je tylko 60% lokali. Uzyskaliśmy w ten sposób duży wzrost rentowności inwestycji.
Aby uzyskać taki efekt przygotowaliśmy kilkanaście roboczych koncepcji zagospodarowania działki i dziesiątki analiz. Wszystko po to, aby uzyskać pewność, że proponowane rozwiązanie jest optymalne i maksymalnie wykorzystuje potencjał nieruchomości.
Ostatnim etapem opracowania było wyznaczenie miejsc na place zabaw. Na biało oznaczone są obszary, na których można zlokalizować plac zabaw.
